股價(jià)逆市升至歷史高位的越秀地產(chǎn)，在成立40周年之際，用一張亮麗的成績單回饋了信任它的投資者。

近日，越秀地產(chǎn)披露的業(yè)績公告顯示，2022年，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入將近724.2億元，同比上升26.2%；股東應(yīng)占凈利潤約為39.5億元，同比上升10.2%；核心凈利潤約為人民幣42.4億元，同比上升2.1%。

過去一年，受房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整及疫情影響，房企營收和利潤縮水，甚至發(fā)生虧損已是行業(yè)的常態(tài)，而銷售規(guī)模的大面積滑坡還將繼續(xù)拖累未來的營收和利潤。

越秀地產(chǎn)不僅是為數(shù)不多保持營收、利潤正增長的房企，也是扛住市場下行壓力、合同銷售額不降反增的少數(shù)房企之一。2022年，越秀地產(chǎn)連同合營及聯(lián)營公司錄得合同銷售金額約1250.3億元，同比上升8.6%。

據(jù)了解，2022年公開披露年度銷售目標(biāo)的上市房企僅有兩家順利達(dá)成，越秀地產(chǎn)便是其中之一，它在2022年初定下的合同銷售目標(biāo)為1235億元，如今超額完成了15.3億元。

越秀地產(chǎn)為何能夠逆勢增長？

市場需要長期主義

“一直以來，我們堅(jiān)持‘四好企業(yè)’，一定要有好的產(chǎn)品、好的服務(wù)、好的品牌以及好的團(tuán)隊(duì)，我認(rèn)為去年的市場檢驗(yàn)表明這是長期主義”，在近日召開的2022年度業(yè)績會(huì)上，越秀地產(chǎn)董事長林昭遠(yuǎn)稱，對長期主義的堅(jiān)持讓公司在低迷的市場中體現(xiàn)出競爭優(yōu)勢。

“這個(gè)很重要，加上我們的物業(yè)服務(wù)，越秀地產(chǎn)在行業(yè)里一直在前進(jìn)”，林昭遠(yuǎn)以位于廣州市番禺區(qū)長隆板塊的代建項(xiàng)目越秀瑞麓府為例，“大家如果有留意的話，長隆項(xiàng)目每平方米比周邊貴2萬，說句心里話，我也想不到這個(gè)項(xiàng)目最后還會(huì)遭到搶購”。

值得一提的是，越秀地產(chǎn)在2022年初設(shè)定的銷售額同比漲幅僅為7%，但實(shí)際卻超額完成了1.6個(gè)百分點(diǎn)，在去年的市場環(huán)境中，這樣的漲幅并非易事。

中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2022年，TOP100房企銷售總額為75968.5億元，同比下降41.3%；TOP100房企權(quán)益銷售額為53602.7億元，同比下降42.9%。而在克而瑞的統(tǒng)計(jì)中，2022年，有近9成百強(qiáng)房企累計(jì)業(yè)績同比下滑，同比降幅大于50%的企業(yè)數(shù)量達(dá)到36家，另有32家百強(qiáng)房企累計(jì)業(yè)績增速在-50%至-20%之間。

2023年，越秀地產(chǎn)設(shè)定的合同銷售目標(biāo)是1320億元，預(yù)計(jì)同比漲幅達(dá)到6%，對應(yīng)的供貨規(guī)模為2400億元。林昭遠(yuǎn)表示，總體上公司對房地產(chǎn)十幾萬億的市場仍然信心堅(jiān)定，“可以完成今年的目標(biāo)”。

“政策沒有問題，大家買房的意愿也很強(qiáng)，由于二孩、三孩，現(xiàn)在很多人有換房的需求，但核心還是在于經(jīng)濟(jì)能不能穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)了，大家的收入水平就穩(wěn)了，買房的動(dòng)力就更強(qiáng)了”。不過，林昭遠(yuǎn)表示，2023年GDP的增速目標(biāo)已經(jīng)明確，房地產(chǎn)對穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)依然起著比較關(guān)鍵的作用，在政策端的助力下，公司對今年市場的預(yù)判是“穩(wěn)中向好”，雖然市場在去年經(jīng)歷了大幅下滑，但依然是一個(gè)巨大的市場，“這么大的市場肯定有需求，我們堅(jiān)信這個(gè)市場是需要好產(chǎn)品的”。

“當(dāng)然我們也看到市場存在結(jié)構(gòu)性的問題。好的地方還是一房難求，價(jià)格也在上漲，不好的地方還是很不好”，林昭遠(yuǎn)認(rèn)為，結(jié)構(gòu)性的問題在未來的市場中不僅會(huì)繼續(xù)存在，而且分化也將越來越明顯。

為了確保銷售目標(biāo)的完成，越秀地產(chǎn)將采取搶工搶節(jié)點(diǎn)的應(yīng)對措施，“好的項(xiàng)目我們還是抓緊推貨、抓緊去化、抓緊回流，回流之后抓緊去投更好機(jī)會(huì)的項(xiàng)目。這其實(shí)是一個(gè)循環(huán)”。

嚴(yán)苛遵守拿地紀(jì)律

據(jù)了解，越秀地產(chǎn)預(yù)計(jì)2023年的土地款支出及拍地保證金將達(dá)到400億元。

林昭遠(yuǎn)透露，公司多年來的發(fā)展都是追求穩(wěn)中求進(jìn)、有質(zhì)量的增長和穩(wěn)健經(jīng)營。“前幾年外界批評我們比較保守，但越秀地產(chǎn)還是堅(jiān)持長期主義，堅(jiān)持按照三道紅線去做管理”，今年越秀地產(chǎn)依然會(huì)按照這樣的標(biāo)準(zhǔn)來管理投資和經(jīng)營，“總體上我們會(huì)在穩(wěn)健經(jīng)營的情況下，尋找更好的投資機(jī)會(huì)”。

2022年，在大多數(shù)房企不得不收縮投資戰(zhàn)線的情況下，越秀地產(chǎn)在確保財(cái)務(wù)健康和流動(dòng)性安全的前提下，對投資保持著相對進(jìn)取的態(tài)度。越秀地產(chǎn)全年于12個(gè)城市合共新增37幅土地，總建筑面積約695萬平方米，全部位于一、二線城市。

截至2022年12月31日，越秀地產(chǎn)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物及監(jiān)控戶存款總額約為351.2億元，資金流動(dòng)性充足；剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比率分別為68.8%、62.7%和2.23倍，“三道紅線”指標(biāo)繼續(xù)保持“綠檔”達(dá)標(biāo)。報(bào)告期內(nèi)，越秀地產(chǎn)平均借貸成本同比下降10個(gè)基點(diǎn)至4.16%，融資成本在行業(yè)中處于領(lǐng)先地位。

在投資方面，越秀地產(chǎn)堅(jiān)持“1+4”的布局戰(zhàn)略和“6+1”的拿地模式，在業(yè)績會(huì)上，林昭遠(yuǎn)表示“經(jīng)過去年一年的檢驗(yàn)，越秀地產(chǎn)的資產(chǎn)配置是正確的”。

“1+4”即深耕大灣區(qū)、重點(diǎn)發(fā)展華東地區(qū)、華中地區(qū)、北方地區(qū)和西部地區(qū)，而“6+1”拿地模式指的是以TOD、國企合作、城市運(yùn)營、城市更新、收并購和產(chǎn)業(yè)勾地六種方式拿地，保持合理拿地成本，并以公開市場競拍項(xiàng)目作補(bǔ)充。

在越秀地產(chǎn)2022年新增的37幅土地中，大灣區(qū)有15幅，新增土儲292萬平方米，華東地區(qū)為11幅，新增土儲172萬平方米。在新增的695萬平方米總建筑面積中，TOD、城市運(yùn)營、國企合作和產(chǎn)業(yè)勾地增儲模式分別占新增土儲的11.5%、5.0%、34.4%和2.2%，合計(jì)占比達(dá)到53%。

截至2022年12月31日，越秀地產(chǎn)總土地儲備約為2845萬平方米，其中，大灣區(qū)土地儲備占比約50%，余下四大區(qū)域分別占16%、20%、9%和5%。

值得一提的是，TOD作為一個(gè)壁壘極高的模式，是越秀地產(chǎn)重點(diǎn)發(fā)展的領(lǐng)域，2022年TOD不僅在投資端強(qiáng)勁地助力越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)全國化布局，在銷售端也取得了十分亮眼的表現(xiàn)。截至2022年12月31日，越秀地產(chǎn)共擁有8個(gè)TOD項(xiàng)目，總土地儲備達(dá)到386萬平方米，約占公司總土地儲備的13.6%，TOD項(xiàng)目全年實(shí)現(xiàn)的合同銷售金額約220.9億元，同比上升23.6%。

“好的機(jī)會(huì)時(shí)刻都在，去年盡管市場不好，我們還是拿了37宗土地，目前我們依然充滿信心”，林昭遠(yuǎn)透露，今年公司依然按照“1+4”的布局進(jìn)行多元化拿地，“大灣區(qū)是我們的腹地，大部分會(huì)在大灣區(qū)，但全國市場很大，長三角市場目前十分健康，也會(huì)重點(diǎn)發(fā)展，同時(shí)我們會(huì)在中西部地區(qū)比較核心的城市進(jìn)行資產(chǎn)配置，全國性的布局還是會(huì)保持不變”。