歷經(jīng)一年多打磨，贏商tech與中國商業(yè)聯(lián)合會共同發(fā)起并確立了“城市商業(yè)綜合評價指南”團體標準，以“商業(yè)力”指標綜合評價城市商業(yè)繁榮程度。基于評價體系對國內(nèi)368座城市綜合測評后，贏商tech最終形成《2022中國城市商業(yè)力排行榜》。

今年，入圍商業(yè)1線的城市依次為上海、北京、深圳、成都、廣州、重慶6座城市。相較常年穩(wěn)居三巨頭的上海、北京，深圳擠掉成都，成功晉級為中國商業(yè)第三城，在1線城市排名中尤其顯眼。

該排行榜是對城市商業(yè)發(fā)展基礎、城市商業(yè)規(guī)模、城市商業(yè)檔次、城市商業(yè)活躍度以及城市商業(yè)潛力五大一級維度的綜合性評價。如果將商業(yè)項目及項目數(shù)據(jù)做單獨研究，是否能得到更多有意思的結(jié)論？本篇將以上海、北京、深圳為例，聊聊商業(yè)頭部城市的發(fā)展情況。

01

蟬聯(lián)“中國商業(yè)力第一城”

上海416家商場記錄城市發(fā)展

自1917年開始，隨著香港的先施百貨、永安百貨先后來到上海，南京東路浙江路聚集了永安、先施、新新、大新四大百貨商場。零售、餐飲、游樂場、賓館多業(yè)態(tài)融合，一站式消費場所，讓這些商場大受歡迎，南京路也成了當時上海最熱鬧、最繁華的商業(yè)街。當前，百聯(lián)集團運營的永安百貨仍在營業(yè)，先施、新新、大新更名為上海時裝商店、上海第一食品及第一百貨，煥發(fā)著新的生機，南京路商圈依然是上海最繁華的商圈之一。

得益于改革開放，1990年代，上海商業(yè)來到快速發(fā)展期，外資百貨蜂擁入滬，家樂福、麥德龍、沃爾瑪?shù)韧赓Y零售企業(yè)進入上海市場。1992年，上海深化改革開放，并設立了浦東新區(qū)，商業(yè)中心建設明顯加快，1993年至2004年，瑞安、恒隆地產(chǎn)、太平洋、凱德、麗豐、新鴻基等港資外資公司的入局，帶來了新的商業(yè)理念和模式，為上海乃至內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了范本。2004年至2013年的十年間，上海新開業(yè)98家商場，新增商業(yè)建筑面積達739.7萬平方米。

2014以后，傳統(tǒng)百貨業(yè)逐漸衰落，但隨著軌道交通完善，居民的人均可支配收提高，上海購物中心火速擴容，帶動商場數(shù)量進一步爆發(fā)。2014年至2021年，新增購物中心229個，新增商業(yè)建筑面積1808.34萬方。

行政區(qū):浦東一騎絕塵，青浦區(qū)將新增商業(yè)建面百萬方

在大眾的印象里，一提到上海的商業(yè)，便會聯(lián)想到市中心的黃浦區(qū)、徐匯區(qū)、靜安區(qū)，其中徐家匯、南京西路更是高端商場聚集地。不過，從商業(yè)項目的存量數(shù)和增量數(shù)來看，浦東新區(qū)才是全上海購物中心最多的區(qū)域，陸家嘴、金橋、周浦、龍陽路等眾多商圈聚集了90家購物中心。

上海商業(yè)項目數(shù)量最多的前五個區(qū)分別是浦東新區(qū)、閔行區(qū)、黃浦區(qū)、徐匯區(qū)和寶山區(qū)；從商業(yè)建筑面積來看，上海商業(yè)建筑面積最大的5個區(qū)分別是浦東新區(qū)、閔行區(qū)、青浦區(qū)、寶山區(qū)、普陀區(qū)，結(jié)合商業(yè)項目數(shù)量和商業(yè)建筑面積，普陀區(qū)、青浦區(qū)商業(yè)項目單體平均商業(yè)建筑面積相較于其他區(qū)域更大。

商圈:市級商圈擴容至29個，陸家嘴張楊路商圈數(shù)量領先

據(jù)贏商網(wǎng)不完全統(tǒng)計，已開業(yè)和未來兩年籌開的購物中心的416個項目，286個項目在商圈內(nèi)，其中，163個項目位于市級商圈(含遠期)，占總體的39.18%，市級商圈的購物中心更加集中。

目前，上海市共有19個市級商圈，遠期規(guī)劃還有10個市級商圈，項目集中度高的商圈有小陸家嘴張楊路商圈、徐家匯商圈。

上海的商業(yè)版圖還在繼續(xù)擴大，據(jù)贏商大數(shù)據(jù)，2022年至2023年，上海將新增包括蘇河灣萬象天地、天空萬科廣場、蟠龍?zhí)斓亍h(huán)宇城MAX等在內(nèi)的69個商業(yè)項目，合計總建筑面積超500萬平方米。

作為全國商業(yè)體最活躍的城市之一，上海存量項目革新升級的同時，新的商業(yè)區(qū)域不斷擴容，購物中心不斷朝著多元化方向發(fā)展，新業(yè)態(tài)、新物種和新生態(tài)層出不窮。

更多商業(yè)分析:《深度分析上海416家商場，窺見上海商業(yè)現(xiàn)狀與未來》

02

首都北京商業(yè)穩(wěn)步增長

2022年新增商業(yè)項目數(shù)再攀高峰

北京，一座極具包容性的城市，在保留傳統(tǒng)帝都文化的同時，近年來在政策推進之下，北京商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也呈現(xiàn)出明顯的崛起趨勢，如王府井百貨、北京SKP、國貿(mào)商城、三里屯太古里、朝陽大悅城等一批城市級購物中心。

建國伊始，北京商業(yè)經(jīng)過社會主義改造，進入計劃經(jīng)濟下的發(fā)展階段。1951年底開始，北京市逐漸實現(xiàn)了全行業(yè)的公私合營，人們熟知的全聚德、同仁堂等老字號企業(yè)許多都變成了國有企業(yè)。1955年9月25日，新中國成立6周年前夕，北京市百貨大樓舉行了開幕典禮，開業(yè)當天顧客流量多達16.4萬人次，當日銷售額達到了驚人的30.9萬元。這也是“新中國第一店”，由我國自行設計，自行投資建設，自主經(jīng)營的第一座大型國營百貨商店。

2008-2018年間，北京商業(yè)地產(chǎn)市場進入到增量時代，運營能力和盈利水平逐步提升。而2008年奧運也為北京商業(yè)的發(fā)展添上了濃墨重彩的一筆，北京商業(yè)地產(chǎn)開始陸續(xù)進入西單大悅城、三里屯太古里、北京apm、銀泰中心等項目。

2019年年底，一場突如其來的疫情給北京商業(yè)帶來了重創(chuàng)，受疫情影響近兩年新增收緊，諸多項目延期開業(yè)，預計2022年迎來爆發(fā)性增長。隨著北京疫情整體穩(wěn)定向好，不少商場強勁復蘇，尤其是北京郊區(qū)的商場。可以明顯看出，2022年的新增商業(yè)建筑面積達到了近些年的頂峰，為234.21萬平方米，新增數(shù)量29個。

行政區(qū):朝陽區(qū)商業(yè)一往直前，大興區(qū)商業(yè)突飛猛進

北京區(qū)域劃分一共有16個區(qū)，人口密度集中的主城區(qū)商業(yè)配套更優(yōu)于延慶、平谷、密云、懷柔四大遠城區(qū)。

當前，朝陽區(qū)的存量商業(yè)項目數(shù)量位居全市第一，增量商業(yè)項目數(shù)量也是遙遙領先，而豐臺區(qū)的存量商業(yè)項目數(shù)量雖不足朝陽區(qū)的一半，但增量項目幾乎與朝陽區(qū)齊頭并進。海淀區(qū)的商業(yè)項目總數(shù)量略低于朝陽區(qū)和豐臺區(qū)，位居全市第三，但在存量商業(yè)項目數(shù)量上明顯高于豐臺區(qū)，憑借未來2年內(nèi)入市的購物中心項目，海淀區(qū)有望反超豐臺區(qū)。

值得注意的是，大興區(qū)地處北京南郊平原，商業(yè)屬于一直被低落的區(qū)域。但近幾年，大興區(qū)的商業(yè)發(fā)展突飛猛進。

商圈:區(qū)域商圈項目集中度高于市級商圈

伴隨北京的城市規(guī)劃與拓展，“一核四區(qū)”的功能布局使其向南實現(xiàn)商業(yè)商務融合發(fā)展，打造高端商業(yè)商務區(qū)，也承載著更多的城市功能。

經(jīng)贏商網(wǎng)觀察，北京所有城區(qū)已形成56個商圈，包含7個市級商圈和49個區(qū)域商圈。已開業(yè)和未來2年籌開的購物中心的313個項目，有175個項目在商圈內(nèi)，其中42個項目在市級商圈內(nèi)，占比13.4%，133個項目在區(qū)域商圈內(nèi)，占比42.4%，市級商圈整體集中度低于區(qū)域級商圈。

目前，北京市已制定印發(fā)培育建設國際消費中心城市實施方案，力爭通過5年左右的時間，全面提升北京國際知名度、消費繁榮度、商業(yè)活躍度、到達便利度、消費舒適度、政策引領度，打造2至3個千億級規(guī)模世界級商圈。

贏商大數(shù)據(jù)監(jiān)測到，未來2年北京還將新增項目49個，到2024年總數(shù)將超過310個，合計商業(yè)建筑面積將達到2213.21萬㎡。

在政策的推動下，北京的商業(yè)發(fā)展正在打開全新篇章，在當下各大龍頭房企的青睞與支持下，北京的商業(yè)也正在走向潮流化、時尚化、國際化。

更多商業(yè)分析:《北京商業(yè)大起底:未來2年，這些項目值得期待！》

03

“南巡講話”助推深圳商業(yè)啟航

30年間三段式加速，跑進全國第三

自20世紀90年代百貨商場興起至今，深圳在近30年間已開出購物中心255個，總體量高達1560萬平方米。

注:目前圖表顯示2014-2015年增量為下降，主要為統(tǒng)計口徑去除了目前已閉店項目及改造重開項目。實際上自2013年深圳商業(yè)呈爆發(fā)式增長，2014年達到峰值全年增量約150萬平方米，2015年增量亦是超百萬方。

梳理近30年開業(yè)購物中心歷程變化，有幾個時間軸值得關注:

第一是21世紀初獨立百貨黃金發(fā)展期。得益于1992年南巡講話深圳市場經(jīng)濟開放，以百貨為主要形態(tài)深圳商業(yè)鋪開全面發(fā)展之路。這一階段深圳本土民營企業(yè)歲寶、茂業(yè)、天虹、太陽百貨等在深圳開出諸多獨立百貨商場。

第二是2013年商業(yè)爆發(fā)增長期。自2002年深圳出現(xiàn)第一家購物中心以來，深圳購物中心發(fā)展規(guī)模便不斷擴大，2006年開始購物中心增量便超過百貨商場增量。而隨著萬象城、印力中心、海岸城等購物中心的成功運營，越來越多企業(yè)看到深圳商業(yè)的發(fā)展前景，商業(yè)增量穩(wěn)定上升。2013年前后無論是新增數(shù)量還是面積，深圳商業(yè)的開業(yè)建設呈現(xiàn)出高速發(fā)展態(tài)勢。

第三是2020年疫情沖擊下商場增速放緩，及后疫情時代再迎爆發(fā)。2020年新冠疫情沖擊商業(yè)增速放緩，全年僅有17個商場入市，商業(yè)總量76.76萬平方米，為近五年來最低。而延緩開業(yè)的商場，在2021年市場復蘇后集中入市，深圳商業(yè)迎來最強供應期。據(jù)贏商網(wǎng)統(tǒng)計2021年全年新開業(yè)商場25個，合計商業(yè)體量202.67萬平方米，創(chuàng)歷史新高。

行政區(qū):傳統(tǒng)商圈中高端商業(yè)聚集

深圳市下轄9個行政區(qū)。從商業(yè)總量來看，南山、寶安、龍崗商業(yè)聚集度遠高于其他區(qū)，三區(qū)的商業(yè)總量都在300萬平方米以上。

但從商業(yè)發(fā)展程度來看，盡管羅湖、福田等發(fā)展較早的商業(yè)區(qū)在數(shù)量上不占優(yōu)勢，但其聚集了深圳絕大部分中高端MALL。數(shù)據(jù)顯示，在全市的20個中高端及高端MALL中，這兩大區(qū)域聚集了10個，占全市中高端及高端MALL一半。

從未來發(fā)展?jié)摿砜矗磥硭哪昴仙?、龍崗、寶安商業(yè)競爭持續(xù)激烈，三大區(qū)未來三年至少還將迎來約百萬平方米商業(yè)入市。

商圈:市級商圈聚集度高，新興商圈未來可期

深圳共形成了48個大大小小的商圈，包含了7個市級商圈和41個區(qū)域商圈。東門商圈、華強北商圈、福田CBD商圈、寶安中心商圈、蔡屋圍商圈、后海商圈、龍華國際商圈七大市級商圈也是深圳少數(shù)的商業(yè)高度聚集區(qū)，在營商場41個，合集體量約400萬平方米，約占全市存量商業(yè)比例達30%。

成熟商圈與新興商圈分別為14個、34個，其中值得關注的是新興商圈前海商圈，作為近兩年政策資源高度傾斜的區(qū)域，前海商圈的商業(yè)發(fā)展進程迅速而猛烈。

今年上半年深圳再次面臨疫情沖擊，商業(yè)開業(yè)率低迷，僅有3個商場總計20萬平方米體量入市。但從下半年來看2022年依然是高供應，下半年計劃有23個商場，總體量160.5萬平方米的新項目入市。

透過未來商業(yè)布局情況，我們發(fā)現(xiàn)深圳商業(yè)地產(chǎn)的開放度不斷提高，外來頭部企業(yè)紛紛進駐深圳進行戰(zhàn)略布局，與此同時本土企業(yè)儲備項目也可圈可點。從目前監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，未來三年內(nèi)深圳至少還將新增超300萬平方米商業(yè)體量。

更多商業(yè)分析:《扒了深圳255個商場，這些現(xiàn)象值得關注》

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