?前 言

2022年全國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了曲折多變的一年，從面臨多重不確定性到年末的驟然復(fù)蘇，商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者的心態(tài)也在發(fā)生轉(zhuǎn)變，為了探尋行業(yè)發(fā)展趨勢，全國工商聯(lián)主管的全聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)地產(chǎn)工作委員會與商業(yè)地產(chǎn)智庫RET睿意德于2022年底至2023年初，面向230名行業(yè)高管展開問卷調(diào)查，調(diào)查從宏觀到微觀、從客流到業(yè)績、從項目開業(yè)到首店引進(jìn)及信心指數(shù)等多維度展開。

關(guān)于2022年行業(yè)困境，業(yè)內(nèi)人士具有廣泛共識。隨著2023年步入新年，國家疫情防控政策調(diào)整及“二十大”的召開，長期市場上空彌漫的不確定性情緒明顯減少，確定性因素與市場信心明顯提升。2022年末呈現(xiàn)的商業(yè)復(fù)蘇景象給市場注入了信心，但是由于恰逢疫情管控放開節(jié)點與迎新節(jié)慶重疊，業(yè)內(nèi)人士對于商業(yè)復(fù)蘇的長期性尚存有一定疑慮。因此，業(yè)界人士對于2023年市場整體趨勢的基本判斷為謹(jǐn)慎樂觀。

2023年全國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理人信心指數(shù)為59.9，相對去年50.8的信心指數(shù)，2023年信心指數(shù)的數(shù)值增加了9.1，提升了18%。業(yè)界對于市場反彈的原因，與消費市場的韌性認(rèn)知具有不一致性，相信在季度數(shù)據(jù)出臺后，在凝聚行業(yè)共識方面應(yīng)更具說服力。

行業(yè)指標(biāo)對比與解讀

01

2022年平均客流與上一年度同比變化

超過一半的購物中心和商業(yè)品牌經(jīng)理人表示2022年客流較上一年明顯下降，其中商業(yè)品牌經(jīng)理人認(rèn)為客流明顯下降的占比更高，接近60%，認(rèn)為2022年客流有所增長的僅占5.24%。

02

2022年客流變化主要因素

疫情管控、消費意愿減弱、購買力下降是2022年度影響客流的首要三個因素，其中98.3%的購物中心和商業(yè)品牌經(jīng)理人認(rèn)為疫情管控影響客流。

03

2022年線下銷售總額與上一年度同比變化

近50%的購物中心和商業(yè)品牌經(jīng)理人表示2022年線下門店銷售額較上一年明顯下降，26.44%的購物中心和商業(yè)品牌經(jīng)理人認(rèn)為線下銷售額略有下降，整體認(rèn)為線下銷售額下降的占比超過70%。

04

2022年線上銷售總額與上一年度同比變化

34.48%的購物中心和商業(yè)品牌經(jīng)理人表示2022年線上銷售額較去年有所增長，其中39.29%的商業(yè)品牌經(jīng)理人認(rèn)為線上銷售額有所增長；27.69%的購物中心和商業(yè)品牌經(jīng)理人認(rèn)為2022年線上銷售額和上一年持平；認(rèn)為線上銷售額下降的購物中心和商業(yè)品牌經(jīng)理人不足40%。

05

2022年影響銷售額變化的主要因素

與客流的影響因素結(jié)果類似，疫情管控、消費意愿減弱、購買力下降是2022年度影響銷售額的首要三個因素，購物中心和商業(yè)品牌經(jīng)理人中94.41%認(rèn)為疫情管控是影響銷售額的首要因素，72.45%的購物中心和商業(yè)品牌經(jīng)理人認(rèn)為消費意愿減弱是主要影響因素。

06

2022年新開項目/門店實現(xiàn)情況

44.33%的購物中心和商業(yè)品牌經(jīng)理人表示2022年項目新開目標(biāo)沒有完成，50.87%的購物中心和商業(yè)品牌經(jīng)理人表示目標(biāo)基本完成，超額完成的占比不足5%。

07

2022年新開購物中心/新開門店數(shù)量變化影響因素

72.27%的購物中心經(jīng)理人表示新開購物中心數(shù)量的變化主要受到市場預(yù)期的影響，認(rèn)為資金以及招商會影響新開項目的占比分別為56.3%和55.46%。

72.32%商業(yè)品牌經(jīng)理人表示新開門店的變化主要受市場預(yù)期的影響，認(rèn)為開店節(jié)奏受資金影響的為36.61%。

08

2022年品牌對于購物中心創(chuàng)新評價

58.04%的商業(yè)品牌經(jīng)理人認(rèn)為購物中心的創(chuàng)新力不足，僅2.68%認(rèn)為購物中心的創(chuàng)新表現(xiàn)突出。

09

2022年引入首店數(shù)量較上一年對比

國際首店:近半數(shù)的購物中心和商業(yè)品牌經(jīng)理人表示所在城市沒有國際首店的引入，僅9%表示所在城市引入的國際首店較上一年有所增長，23.17%認(rèn)為所在城市的國際首店進(jìn)駐數(shù)量下降。

全國首店:31.65%的購物中心和商業(yè)品牌經(jīng)理人表示所在城市2022年沒有全國首店入駐，16.73%認(rèn)為2022年引入的全國首店較去年有所增長，26.63%認(rèn)為新增全國首店較上一年有所下降。

城市首店:僅18.33%的購物中心和商業(yè)品牌經(jīng)理人表示所在地2022年無新增城市首店，27.63%表示城市首店較上一年的入駐量有所增長。

10

2022年購物中心引入首店數(shù)量變化因素

86.55%的購物中心經(jīng)理人認(rèn)為品牌的開店意愿是購物中心引入首店的首要因素；商業(yè)品牌經(jīng)理人中62.5%認(rèn)為市場預(yù)期是影響購物中心是否引入首店的首要因素。

11

2022年受疫情影響最大的城市

北京、上海成為購物中心和商業(yè)品牌經(jīng)理人心目中受疫情影響最大的兩個城市。上海二季度受影響較明顯，商業(yè)品牌經(jīng)理人對于上海受疫情管控影響的感知明顯強于購物中心經(jīng)理人。北京在年中以及年末受到相關(guān)管控的連續(xù)影響，購物中心經(jīng)理人對于北京購物中心受到疫情影響的沖擊感受相較于商業(yè)品牌經(jīng)理人更加顯著。

信心指數(shù)調(diào)查與解讀

01

2023年全國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理人信心指數(shù)

調(diào)查顯示:宏觀形勢信心指數(shù)49.55、消費信心指數(shù)61.08、運營信心指數(shù)73.28和投資信心指數(shù)48.42，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理人信心指數(shù)是基于上述四個指數(shù)并通過綜合分析法與加權(quán)綜合指數(shù)法計算而來。

按百分值計算，2023年全國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理人信心指數(shù)為59.92，相對去年50.78的信心指數(shù)，2023年信心指數(shù)的數(shù)值增加了9.14，提升了18.01%，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理人信心水平顯著回升。

消費信心指數(shù):本次調(diào)查的消費信心指數(shù)為61.08，相對于去年提高了5.78，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理人對于2023年的消費信心呈現(xiàn)謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度，三成的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理人認(rèn)為消費信心將趨于樂觀，六成認(rèn)為消費信心將趨于謹(jǐn)慎。

宏觀信心指數(shù):2023年宏觀信心指數(shù)為49.55，相對去年提升了8.79，其中超過七成的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理人預(yù)計未來營商環(huán)境將有所改善，逾六成對于未來促消費政策效果表示有所期待。

運營信心指數(shù):運營信心指數(shù)為73.28，相對去年提高了21.11，是四個指數(shù)中增幅最大的指標(biāo)，六成商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理人認(rèn)為疫情對于客流量的影響將小于往年，近七成商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理人預(yù)計2023年營業(yè)額將明顯增長。

投資信心指數(shù):投資信心指數(shù)為48.42，較去年回落了1.33。其中36%的商業(yè)品牌經(jīng)理人預(yù)計2023年拓店節(jié)奏將會放緩，不同品牌的拓店節(jié)奏較為分化，近七成的購物中心經(jīng)理人預(yù)計商業(yè)資產(chǎn)價格不會增長。

權(quán)重賦值:市場的購買力預(yù)期是影響行業(yè)信心的首要因素，因此消費信心指數(shù)的權(quán)重最高；運營管理水平也是影響信心的重要因素，且正在呈現(xiàn)明顯的分化，其權(quán)重位列第二；外部宏觀形勢也直接牽動行業(yè)的信心，其權(quán)重位列第三；投資信心建立在前三個信心指數(shù)之上，不可或缺，且對未來長期發(fā)展存在影響。

02

2023年消費信心預(yù)判

商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理人中55.28%對于2023年的消費信心表示趨于謹(jǐn)慎，28.15%的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理人對于2023年的消費信心表示趨于樂觀，7.91%的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理人對消費者信心表示趨于悲觀。

03

2023年疫情對于客流的影響預(yù)判

商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理人中47.59%預(yù)計2023年疫情對于線下商業(yè)客流的影響會小于2022年，認(rèn)為疫情對客流影響的程度較2022年明顯減少。

04

2023年營商環(huán)境的變化預(yù)判

58.4%的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理人認(rèn)為2023年營商環(huán)境會有改善，認(rèn)為營商環(huán)境會明顯改善的占比為9.51%，15.6%的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理人預(yù)計營商環(huán)境會趨于困難。

05

近期促消費政策的效果期待

42.31%的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理人對政府推出的促消費政策有所期待，33.98%表示期望不高，23.72%表示非常期待。

購物中心經(jīng)理人對于促消費政策的期待相對更高，購物中心經(jīng)理人中46.22%表示對于促消費政策的效果有所期待，高于商業(yè)品牌經(jīng)理人的38.39%。

06

2023年市場競爭態(tài)勢預(yù)判

67.23%的購物中心經(jīng)理人認(rèn)為2023年的市場競爭程度會明顯增加，26.89%認(rèn)為市場競爭程度將會明顯降低，認(rèn)為競爭對手?jǐn)?shù)量劇增是導(dǎo)致市場競爭增加的主要原因的購物中心經(jīng)理人占比70.59%。

07

2023年提升競爭力的發(fā)力點

89.08%購物中心經(jīng)理人和79.09%的商業(yè)品牌經(jīng)理人認(rèn)為2023年提升競爭力的發(fā)力點在于運營提升，位列第一。認(rèn)為數(shù)字化應(yīng)用是2023年提升競爭力發(fā)力點的購物中心經(jīng)理人占比75.63%位列第二，位列第三的是場景創(chuàng)新。商業(yè)品牌經(jīng)理人中75.45%認(rèn)為提升競爭力的發(fā)力點在產(chǎn)品創(chuàng)新。

08

2023年商戶承租能力預(yù)判

41.18%的購物中心經(jīng)理人預(yù)計2023年商戶的承租能力將略有減弱，16.81%的購物中心經(jīng)理人預(yù)計商戶的承租能力將明顯減弱，21.01%的購物中心經(jīng)理人預(yù)計商戶的承租能力將基本不變，20.17%的購物中心經(jīng)理人預(yù)計商戶的承租能力將略有增強。

09

2023年空置率水平預(yù)判

33.61%的購物中心經(jīng)理人認(rèn)為2023年商業(yè)項目的空置率將略有下降，29.41%的購物中心經(jīng)理人預(yù)計空置率會略有上升，28.57%預(yù)計空置率將基本正常。

10

2023年品牌商拓展變化預(yù)判

29.09%的商業(yè)品牌經(jīng)理人表示2023年將放緩?fù)氐旯?jié)奏，27.27%的商業(yè)品牌經(jīng)理人表示2023年度的拓店節(jié)奏保持不變，有23.64%的商業(yè)品牌經(jīng)理人在未來一年會加快拓店節(jié)奏，20%的商業(yè)品牌經(jīng)理人表示觀望。

11

2023年經(jīng)營業(yè)績預(yù)判

50.21%的購物中心和商業(yè)品牌經(jīng)理人預(yù)計2023年營業(yè)額會明顯增長，22.88%認(rèn)為與2022年基本持平。

12

2023年品牌商經(jīng)營利潤變化預(yù)判

51.79%的商業(yè)品牌經(jīng)理人預(yù)計2023年門店利潤水平將小幅上漲，22.32%的商業(yè)品牌經(jīng)理人預(yù)計門店利潤水平將與2022年持平，認(rèn)為2023年門店利潤水平會小幅下降的占13.39%。

13

2023年租金水平預(yù)判

62.22%的購物中心和商業(yè)品牌經(jīng)理人預(yù)計2023年商業(yè)項目的租金將會小幅波動，31.23%預(yù)計租金將維持往年水平基本不變。

14

2022年同行業(yè)經(jīng)營困難的情況

63.39%的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理人表示2022年同行業(yè)經(jīng)營困難甚至瀕臨倒閉的情況明顯增加，其中近70%的商業(yè)品牌經(jīng)理人表示2022年經(jīng)營困難的情況明顯增加，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理人中僅5.2%表示同行的經(jīng)營狀況基本正常。

15

線下實體發(fā)展面臨的主要挑戰(zhàn)

超過90%的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理人認(rèn)為消費力不足是影響線下商業(yè)的首要因素。購物中心經(jīng)理人中70.59%認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)過度開發(fā)導(dǎo)致購物中心發(fā)展面臨挑戰(zhàn)，62.18%認(rèn)為是品牌的創(chuàng)新不足。商業(yè)品牌經(jīng)理人中分別有73.21%和51.79%的受訪者表示經(jīng)營成本上漲和租金上漲是實體商業(yè)發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)。

16

2023年新國貨國潮市場表現(xiàn)預(yù)判

36.85%的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理人認(rèn)為2023年新國貨國潮的市場表現(xiàn)“前景可期”，34.99%的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理人認(rèn)為“表現(xiàn)一般”。購物中心經(jīng)理人認(rèn)為新國貨國潮市場表現(xiàn)“前景可期”的占比為43.7%，高于商業(yè)品牌經(jīng)理人，購物中心經(jīng)理人對新國貨國潮的表現(xiàn)預(yù)判更加樂觀。

17

2023年商業(yè)資產(chǎn)價格變化預(yù)判

39.50%的購物中心經(jīng)理人預(yù)計2023年商業(yè)資產(chǎn)價格將保持平穩(wěn)，31.09%的購物中心經(jīng)理人預(yù)計商業(yè)資產(chǎn)價格將迎來小幅上漲，25.21%的購物中心經(jīng)理人認(rèn)為商業(yè)資產(chǎn)價格將會小幅下跌。

全國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理人年度關(guān)注熱點

01

疫情防控政策全面調(diào)整 開啟商業(yè)復(fù)蘇新階段

2022年末，“新十條”、“乙類乙管”等多項優(yōu)化政策文件陸續(xù)發(fā)布，新冠疫情防控政策發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，全面取消了對于人員流動的種種限制。時至春節(jié)檔，一些最先進(jìn)入疫情高峰的城市已經(jīng)基本上平穩(wěn)渡過，全國交通狀況快速恢復(fù)，各大商場和餐飲消費場所客流大幅回升，消費市場出現(xiàn)了久違的人頭攢動，商業(yè)復(fù)蘇新階段正式開啟。

02

疫情催生新興業(yè)態(tài)崛起 創(chuàng)新商業(yè)危中有機

2022年，露營持續(xù)火熱。根據(jù)央視財經(jīng)數(shù)據(jù)，五一假期露營相關(guān)產(chǎn)品預(yù)定量是2021年的3倍。除露營外，公園體驗式商業(yè)、開放式街區(qū)型商業(yè)也備受歡迎。疫情在對傳統(tǒng)商業(yè)造成嚴(yán)重沖擊的同時，也催生了一批滿足人們新興生活方式的新業(yè)態(tài)、新品牌，其背后深層因素是消費升級背景下民眾對于消費品質(zhì)與品位的不懈追求。

03

頭部商業(yè)逆勢布局 引領(lǐng)消費升級勢頭

2022年9月，華潤萬象生活在深圳開出了沉浸式市集體驗型購物中心——萬象食家，10月又在上海新開了由城市綠地公園構(gòu)成，并擁有歷史文化保護(hù)建筑的大型城市綜合體蘇河灣萬象天地。11月，太古地產(chǎn)的高端零售商業(yè)項目上海張園西區(qū)入市。12月，位于成都交子金融商圈的SKP項目試營業(yè)。在眾多商業(yè)項目招商困難或延期開業(yè)的背景下，頭部商業(yè)逆勢入場，強力引領(lǐng)消費升級，為2022市場增添了濃墨重彩的亮色，行業(yè)馬太效應(yīng)顯現(xiàn)。

04

首店經(jīng)濟熱度不減 助推城市商業(yè)升級

2022年3月，北京市《促進(jìn)首店首發(fā)經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展若干措施》作為“首店3.0版措施”出臺，在綜合政策和資金支持方面進(jìn)行了優(yōu)化調(diào)整，再度加碼首店經(jīng)濟。北京率先提出發(fā)展首店經(jīng)濟四年來，共引進(jìn)2700多家首店落地。

同時，上海、廣州、深圳、武漢、南京、濟南、洛陽等城市也相繼出臺首店經(jīng)濟支持政策，以首店引領(lǐng)商業(yè)創(chuàng)新、促進(jìn)消費升級的氛圍逐漸形成。

05

國際快時尚品牌紛紛離場 市場亟待創(chuàng)新主力店

2022年3月，HM旗下的MONKI退出中國市場。6月，HM關(guān)閉了15年前開業(yè)的位于上?；春Ｖ新返闹袊鴥?nèi)地首店。7月，Zara母公司Inditex集團旗下Bershka、PullBear和Stradivarius三個品牌在各自的電商旗艦店發(fā)布閉店公告。8月以來，Gap陸續(xù)關(guān)閉中國多家門店，12月作價2.9億甩賣中國業(yè)務(wù)。前些年，國際快時尚品牌幾近成為中高端購物中心標(biāo)配主力店，業(yè)內(nèi)呼喚創(chuàng)新主力店填補市場真空。

06

眾多網(wǎng)紅品牌經(jīng)營遇挫 考驗品牌可持續(xù)能力

2022年三季度，美妝賽道遇冷，逸仙電商旗下完美日記等主要品牌彩妝業(yè)務(wù)收入較去年同期下降近五成。2022年11月底，網(wǎng)紅點心虎頭局渣打餅行通過官方公眾號發(fā)布推文中表示，公司面臨巨大的資金壓力，決定暫時退出部分區(qū)域市場，并隨即退出了成都、重慶、北京等多個城市，伴隨著流量紅利和多元化、碎片化社媒渠道的崛起，很多創(chuàng)新品牌應(yīng)運而生，但在流量熱潮褪去后，如何實現(xiàn)長效經(jīng)營成為了許多新品牌的生死劫。

07

遠(yuǎn)洋讓渡優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn) 對沖市場周期性震蕩

2022年12月，遠(yuǎn)洋集團聯(lián)合遠(yuǎn)洋服務(wù)和太古地產(chǎn)先后發(fā)布公告稱，遠(yuǎn)洋計劃向太古地產(chǎn)出售成都遠(yuǎn)洋太古里50%股權(quán)，通過這筆交易遠(yuǎn)洋將獲得55.5億現(xiàn)金，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為交易價格公允。在當(dāng)前市場下行周期，眾多地產(chǎn)商期望處置商業(yè)不動產(chǎn)度難關(guān)，但是事實上市場交易寥寥，許多資產(chǎn)無法快速變現(xiàn)，即使超低價格也常常無人問津。但是，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)則在資本市場隨時具有變現(xiàn)能力，成為應(yīng)對周期風(fēng)險與震蕩的有效工具。

08

元宇宙廣受行業(yè)關(guān)注 行業(yè)賦能效果尚未顯現(xiàn)

2022年初，國家有關(guān)政策明確提出要深化人工智能、虛擬現(xiàn)實等技術(shù)的融合，拓展社交、購物、娛樂、展覽等領(lǐng)域的應(yīng)用，元宇宙在多領(lǐng)域引起廣泛關(guān)注。除上海發(fā)布《上海市培育“元宇宙”新賽道行動方案》外，北京、深圳、成都、杭州等城市也有元宇宙相關(guān)規(guī)劃或園區(qū)布局。各地政府都在加緊布局元宇宙產(chǎn)業(yè)賽道，密集出臺元宇宙相關(guān)政策和規(guī)劃文件。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)也有品牌及運營商試水加入沉浸式數(shù)字體驗，但對現(xiàn)實的運營賦能效果尚未顯現(xiàn)。

*報告編撰說明

本次調(diào)查于2022年12月組織開展，收集的數(shù)據(jù)僅代表當(dāng)時情況，對比國內(nèi)疫情管控全面調(diào)整時間不同，各地客流恢復(fù)情況不同，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)信心水平仍然存在波動可能。

受訪樣本涵蓋了不同區(qū)域發(fā)展水平，不同運營管理水平，不同檔次的經(jīng)營定位，部分樣本的調(diào)研結(jié)果存在明顯的差異。