日前,《求是》雜志刊發(fā)高層重磅文章《扎實推動共同富?!?,在加強對高收入的規(guī)范和調(diào)節(jié)一章中,提出要積極穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法和改革,做好試點工作。
這意味著,倡議許久的房地產(chǎn)稅,即將到了落地階段。
過去幾年來,推進房地產(chǎn)稅立法的說法時常出現(xiàn),但這一次有著實質(zhì)性不同。
其一,房地產(chǎn)稅立法不僅要積極穩(wěn)妥推進,而且首提做好試點工作。
由于稅收法定原則,房地產(chǎn)稅必須經(jīng)過人大立法程序, 不會立刻上馬但房地產(chǎn)稅,完全可以試點先行,一些樓市高熱不退的一二線城市可能首當其沖
有人說,10年前,上海重慶就已率先試點房產(chǎn)稅,這一次為何又要重新試點。
原因并不復雜,一方面,上海重慶版的房產(chǎn)稅只涉及房產(chǎn)本身,而這一次的房地產(chǎn)稅改革涉及房地產(chǎn)的方方面面,既有房產(chǎn)持有稅,也有與土地相關的稅收,是系統(tǒng)而全面的改革。
另一方面,上海重慶版房產(chǎn)稅,覆蓋范圍太窄,稅率極低,影響極小,既無助于補充地方財政,也不足以遏制房價上漲勢頭。
比如上海,只針對新購買的二套及以上住房征收,過去買房的存量房源不征收,第一套房也不征收,人均60平方以下的也免征,稅率僅為0.6%,且可按70%價格征收而在重慶,只對高檔住房和別墅征收,普通住房也不征收
2011版上海,重慶房產(chǎn)稅試點
而在國際上,房地產(chǎn)稅率最高可達3%,除了對剛需有必要免征面積之外,無論是新房還是二手房,無論是首套還是二套,無論是住宅,公寓還是高檔別墅,全部都在征收之列。
每年即便只有1%的稅率,1000萬的房子每年10萬的房產(chǎn)稅,10年就是100萬。
要知道,房產(chǎn)稅是持有稅,不是一次性繳納了事,而是逐年征收,這正是其威力所在。
所以,這一輪房地產(chǎn)稅試點,大概率會與國際接軌,不再是蜻蜓點水真正的房地產(chǎn)稅,必然是覆蓋廣泛且威力巨大
其二,房地產(chǎn)稅,首次被置于共同富裕的時代主題之下,且放在加強對高收入的規(guī)范和調(diào)節(jié)一章中,無論是定位還是重要性都有著明顯不同。
以往提及房地產(chǎn)稅時,多是放在 建立現(xiàn)代稅收制度房地產(chǎn)稅立法,與個稅,消費稅,資源稅等共同作為稅收法定的改革方向,更多是技術層面的調(diào)整
長期以來,房地產(chǎn)稅被寄托著取代土地財政的期待房地產(chǎn)稅是100%的地方稅,稅收全部歸地方政府所有,當許多城市賣地收入開始枯竭之時,房地產(chǎn)稅的必要性就體現(xiàn)出來
可是,站在共同富裕的時代旗幟之下,房地產(chǎn)稅就不只是稅收法定或取代土地財政那么簡單,它還被賦予調(diào)節(jié)收入差距,推進共同富裕的重任。
其三,哪些城市最有可能成為房地產(chǎn)稅試點。
目前官方并未公布試點標準及入選城市,但基于各界討論,這些城市最有可能首當其沖。
一是房價漲幅過高的城市中國樓市已經(jīng)呈現(xiàn)區(qū)域分化之勢,一些南方城市房價持續(xù)暴漲,以深圳,廣州,杭州,成都,東莞為代表的一二線城市,房價相比10年前翻了3—5倍,這些城市有可能首當其沖
二是土地資源相對不足的城市房地產(chǎn)稅也是純地方稅,不與中央分成,這對地方政府來說,意味著多出一筆穩(wěn)定的稅源當土地財政面臨枯竭,房地產(chǎn)稅上馬的動力就會前所未有之高
三是具有全國示范效應的城市房地產(chǎn)稅,作為樓市調(diào)控最重要的武器,不會輕易出手,一旦出鞘必然光芒逼人,所以試點城市應當是有全國示范效應的城市
這些城市在全國具有廣泛知名度和影響力,房產(chǎn)稅落地能夠產(chǎn)生足夠大的威懾效應和示范價值。
這方面,作為先行示范區(qū)的深圳,自由貿(mào)易港的海南,共同富裕示范區(qū)的浙江可謂首當其沖。
此外,房價最高的上海,北京,漲幅位居前列的廣州,廈門,以及網(wǎng)紅城市代表成都等,也不無推廣的可能。
其四,房地產(chǎn)稅能不能降房價。
如果房地產(chǎn)稅是為了替代土地財政而來,降房價確實不是政策目標但如果房地產(chǎn)稅指向的是共同富裕,那么房價必然首當其沖
就短期來看,房地產(chǎn)稅的出臺,將會進一步強化房住不炒的預期,不僅具有強烈的心理利空效應,還會對炒房者和擁有多套房的公職人員產(chǎn)生威懾效應,拋盤會比較突出,對房價顯然會構(gòu)成利空。
就中長期而言,房地產(chǎn)稅只是影響房價的一個因素,而房地產(chǎn)還受制于貨幣金融,土地供給,人口流入,經(jīng)濟增長等因素,房產(chǎn)稅并非唯一決定因子。
但是有一點必須要明白:房產(chǎn)稅一旦開征,則向社會傳遞了再強不過的調(diào)控信號,這是典型的預期管理,影響仍舊不容忽視。
所以,無論如何,不要低估房地產(chǎn)稅。
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