近日，仲量聯(lián)行發(fā)布《2022年上半年廣州房地產(chǎn)市場回顧與展望》報告，回顧了今年上半年廣州甲級辦公樓租賃市場、優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)、房地產(chǎn)投資的整體發(fā)展概況。

廣州甲級辦公樓租賃市場延續(xù)低迷表現(xiàn)，6月末全市空置率升至15.6%，租金下探明顯。下半年“供過于求”的現(xiàn)象預計將延續(xù)。

優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)整體租賃需求保持穩(wěn)定，空置率略有改善。國潮服飾、珠寶品牌和茶飲咖啡積極布局，美妝業(yè)態(tài)和家居業(yè)態(tài)穩(wěn)步擴張。預計下半年新增30萬平方米供應(yīng)將令空置率小幅上揚，整體租金水平趨穩(wěn)。

房地產(chǎn)投資方面，上半年廣州大宗物業(yè)交易額約80億，珠江新城、琶洲、金融城等核心區(qū)域受關(guān)注，存量入市優(yōu)化配置，預測大宗物業(yè)交易仍會持續(xù)活躍。

優(yōu)質(zhì)購物中心上半年錄得租賃成交200筆

較去年同期上升20%

上半年，廣州消費市場雖未恢復到疫情前的狀態(tài)，但持續(xù)展現(xiàn)韌性。

宏觀數(shù)據(jù)顯示，1-5月廣州全市社會消費品零售總額同比下降0.3%，其中， 5月社會消費品零售總額同比下降3.0%，比4月收窄5.8個百分點。

消費回暖使得整體租賃需求保持穩(wěn)定，天河路商圈、珠江新城商圈、白云新城商圈和番禺商圈空置率均有改善。據(jù)仲量聯(lián)行監(jiān)測的全市優(yōu)質(zhì)購物中心成交數(shù)據(jù)顯示，今年上半年錄得租賃成交總數(shù)為200筆，較去年同期上升20%。

雖然，上半年購物中心面臨大眾化餐飲品牌陸續(xù)退租的情況，快時尚服飾業(yè)態(tài)也持續(xù)收縮線下門店。例如，Zara及其旗下品牌Zara Home從萬菱匯撤出；Miss Sixty于數(shù)個項目退租。

但是，二季度市區(qū)和近郊的空置率比去年年底均略有下降，分別為6.5%和7.0%。這得益于商業(yè)品牌不斷更新，拓展步伐快速填補了空置，以及不少近郊的開發(fā)商紛紛整合其零散空置面積，引進大型跨界集合店，例如有機農(nóng)場、集合式書店及針對年輕群體的二次元體驗式集合店。

從業(yè)態(tài)來看，服飾零售和餐飲仍然是零售物業(yè)招商主力軍。多個國內(nèi)人氣服飾品牌在廣州開設(shè)首店，本土品牌“本來”在萬菱匯設(shè)立全國首家線下旗艦店。珠寶品牌周大福、周生生、六福珠寶、潘多拉和HEFANG亦在廣州布局。

餐飲業(yè)方面，多個國內(nèi)外人氣連鎖餐飲店加速擴張。2022年上半年餐飲業(yè)的租賃成交錄得75筆，其中茶飲咖啡品牌M Stand和Peet’s Coffee開設(shè)數(shù)家新店。

近年開始廣受青睞的美妝業(yè)態(tài)和新崛起的家居業(yè)態(tài)則采取穩(wěn)步擴張的策略，上半年兩類業(yè)態(tài)租賃成交合計近30筆。設(shè)立新店的美妝品牌中不乏國際大牌，包括Tom Ford、Estee Lauder、Chanel、Whoo等，其中較多美妝品牌新店聚集在K11，令該項目實現(xiàn)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)更新和租戶升級。

家居業(yè)態(tài)方面，網(wǎng)紅家具品牌Cabana、北美真絲家居品牌MANITO和英國傳統(tǒng)瓷器品牌Wedgwood設(shè)立華南首家旗艦店或精品店，國內(nèi)外人氣品牌源氏木語、O.C.E和MUJI也進一步擴張。

上半年租金保持兩極化態(tài)勢

天河路的頭部優(yōu)質(zhì)購物中心，繼續(xù)享受零售資源高度集中帶來的租金溢價優(yōu)勢。除了奢侈品集中的項目持續(xù)受到零售商追捧，天河路商圈個別項目由于成功引進新的服飾主力租戶和人氣餐飲替代原有快時尚品牌，不但租金水平獲得即時提升，整體項目形象的升級也為后續(xù)招商創(chuàng)造有利條件。相反，市郊購物中心租金繼續(xù)輕微下跌。

廣州零售市場或?qū)⒊蔀橹懈叨似放崎_拓深耕的目標之一

就全國而言，宏觀經(jīng)濟承壓將持續(xù)影響零售商的擴張信心，零售商下半年全國線下擴張和拓店的意愿疲軟。

然而，比較四個一線城市1-5月的全市社會消費品零售總額同比數(shù)據(jù)，廣州是唯一保持穩(wěn)定的城市，這跟有序做好常態(tài)化疫情防控有關(guān)，有助于零售商信心恢復。

仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部總監(jiān)曾麗表示:“廣州零售市場或?qū)⒊蔀橹懈叨似放崎_拓和深耕的目標之一，尤其是得益于上半年廣州應(yīng)對疫情采取的彈性措施，部分中高端零售商有可能把今年拓店指標從北京、上海等城市轉(zhuǎn)移至廣州。就廣州而言，由于中高端消費仍有增長動力，優(yōu)質(zhì)購物中心將借此契機升級品牌，部分中高端零售商繼續(xù)拓展天河路和珠江新城商圈。”

下半年空置率將小幅上揚 整體租金水平趨穩(wěn)

仲量聯(lián)行分析稱，預計下半年新增供應(yīng)將達30萬平方米，以產(chǎn)城融合或舊區(qū)活化為定位并輻射新興區(qū)域的項目有望通過構(gòu)建全新消費場景激發(fā)市場活力，而整體空置率將小幅上揚。

至于租金，雖然預計整體新增租賃需求復蘇步伐較上半年加快，但零售商繼續(xù)執(zhí)行降成本的策略，為大多數(shù)項目的租金談判帶來挑戰(zhàn)。項目的平穩(wěn)經(jīng)營成為業(yè)主的首要任務(wù)，因此項目方上漲租金的預期或?qū)⑥D(zhuǎn)弱，整體租金水平將保持上半年趨穩(wěn)的形勢。

上半年廣州大宗物業(yè)投資

2022年上半年廣深兩地大宗物業(yè)交易共錄得交易額125億，約占四個一線城市總成交額的22%，其中廣州市場的交易額約80億，包括珠江新城和琶洲兩宗合共近10萬平方米的辦公樓交易。

2022年是廣州大宗物業(yè)交易市場機遇難得的一年，房企通過出售核心區(qū)域資產(chǎn)等方式積極改善資金流動性，更多優(yōu)質(zhì)存量商辦項目投入市場。

投資機會比去年增多，截至目前在售商辦資產(chǎn)面積約達100萬平方米，較去年同期增加了約33%，預期將釋放出具有價格吸引力的資產(chǎn)，推動交易。

商辦類投資方面，珠江新城、琶洲、金融城等核心區(qū)域仍然是投資者重點關(guān)注的熱門區(qū)域。

與“新基建”相關(guān)聯(lián)的物業(yè)持續(xù)吸引投資者的目光，包括物流倉儲、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、數(shù)據(jù)中心等項目。

上半年錄得新加坡吉寶中心房地產(chǎn)信托購買中國新電信集團位于江門市蔚海智谷的兩座數(shù)據(jù)中心，合計總建筑面積約 4萬平方米。

除了境內(nèi)境外房地產(chǎn)投資機構(gòu)仍然活躍外，包括金融、TMT、生物醫(yī)藥、信息技術(shù)及實業(yè)類等自用企業(yè)購買需求占比也在逐漸增大。

仲量聯(lián)行華南區(qū)投資及資本市場部總監(jiān)盧盛表示:“粵港澳大灣區(qū)有穩(wěn)定及多元的需求支撐，為不同類型的投資者找到合適滿意的機會。我們看好大灣區(qū)的發(fā)展，大宗物業(yè)交易仍會持續(xù)活躍?！?/p>