奶西鮮，南高心慌。

雖然在崔各莊，朝陽，乃西，南高都是抱著王晶的大腿，但顯然是不同的人生。

原來只有南高的四兄弟，龍躍和Xi，賀廣岳府，望京楊云，曉風(fēng)銀月，互相爭(zhēng)斗但伴隨著乃溪望京岳，陳語安的入駐，以及金玉奪取乃溪新土地，乃溪與南皋的PK持續(xù)升溫，崔各莊成為名副其實(shí)的日出之王

算起來，南高的四兄弟進(jìn)入市場(chǎng)比較早，但優(yōu)勢(shì)并不明顯結(jié)果被Milk West的雙碟超越從目前的情況來看，乃喜的聲音越來越大

網(wǎng)簽?zāi)募覐?qiáng)。

沿著南高路往東，可以看到遠(yuǎn)處正在作業(yè)的塔吊其中，路南為望京楊云，路北為龍躍何儀，孝豐銀月，和光岳府

南高四兄弟分布在南高路兩側(cè)。

一共四套，供應(yīng)量超過3000套，堪稱競(jìng)品大PK一方面，四個(gè)項(xiàng)目都以改善四居為主，同質(zhì)化嚴(yán)重，另一方面，均價(jià)超過8萬/平，總價(jià)相差不大

不同的是，除了望京楊云，龍悅河Xi，和光樂府，曉峰銀月三個(gè)項(xiàng)目都配有保障性租賃房。

光悅大廈，龍悅河西，曉峰銀月，望京楊云的指導(dǎo)價(jià)和面積部分。

受集中供地影響，龍悅和Xi，和光悅府，望京楊云均于2021年取得預(yù)售許可證，至今已逾一年，曉峰銀月于2022年6月3日取得證據(jù)。

北京市建委數(shù)據(jù)顯示，截至2022年12月10日，上述四個(gè)項(xiàng)目的網(wǎng)簽率分別為25.12%，27%，92.57%，30.17%。

崔各莊部分項(xiàng)目網(wǎng)簽統(tǒng)計(jì)

不難發(fā)現(xiàn)，在四兄弟中，速度最快的是望京楊云作為板塊內(nèi)唯一共有產(chǎn)權(quán)的房源項(xiàng)目，政府產(chǎn)權(quán)份額占20%，從而變相拉低了望京楊云的單價(jià)，每平米只有7.04萬

在南高這個(gè)寸土寸金的城市，四個(gè)項(xiàng)目享受同樣的配套，單價(jià)低成為最大的優(yōu)勢(shì)以望京楊云168平的四居室為例相比其他三個(gè)項(xiàng)目，一套可以便宜近300萬元

小楓銀月雖然取證較晚，但卻是區(qū)域內(nèi)的后起之秀，網(wǎng)簽率已經(jīng)超過龍雀河西和和光樂府這背后也有低單價(jià)的原因，成交價(jià)格在8.53萬/平左右，低于和光悅府的8.62萬/平和龍雀河西的8.85萬/平當(dāng)然，曉峰銀月有一套102平米的三居室，在四個(gè)項(xiàng)目中算是產(chǎn)品差異化，對(duì)體量有貢獻(xiàn)

此外，曉峰銀月是南高板塊唯一一個(gè)部分房源需要現(xiàn)房銷售的項(xiàng)目，現(xiàn)房銷售面積4.1萬平方米所以項(xiàng)目的現(xiàn)金流壓力比較大，所以是價(jià)格變化或者綜合考慮的結(jié)果

翻看奶西的雙盤，望京岳和的取證時(shí)間分別是2022年9月21日和2022年10月24日截至12月10日，網(wǎng)簽率分別為26.64%和18.75%，整體去化速度較快讓我們把事情扭轉(zhuǎn)過來其實(shí)是個(gè)選擇題本質(zhì)是價(jià)格和數(shù)量的博弈這要看開發(fā)商想要什么

承接望京外溢需求

奈喜和南高的激烈競(jìng)爭(zhēng)主要是因?yàn)榭蛻舻母叨认嗨菩浴?/p>

從地理位置上看，耐西，南高都在五環(huán)外，靠近望京，爭(zhēng)奪的客戶也以望京為中心，尤其是來自阿里，美團(tuán)等大廠的買家。

站在來廣營北路，遠(yuǎn)處看得見的高樓是望京商圈。

換句話說，乃溪和南高沒有產(chǎn)業(yè)，需要承接望京的外溢需求朝陽區(qū)的規(guī)劃顯示，產(chǎn)業(yè)集群以奧林匹克中心區(qū)，中關(guān)村朝陽公園，金盞國際合作服務(wù)區(qū)，國家文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)區(qū)為核心

中關(guān)村朝陽公園五區(qū)及金盞國際合作服務(wù)區(qū)規(guī)劃

這意味著中關(guān)村的朝陽花園和東壩的金展國際合作服務(wù)區(qū)都有產(chǎn)業(yè)引進(jìn)崔各莊正好在中關(guān)村朝陽花園和東壩金盞國際合作服務(wù)區(qū)的中間奈西位于中關(guān)村朝陽花園以北，南高位于東壩金盞國際合作服務(wù)區(qū)以北

地理位置注定了乃西，南高沒有產(chǎn)業(yè)引進(jìn)要知道，沒有產(chǎn)業(yè)，人們只能靠外溢，就像昌平的回龍觀，承接海淀外溢

所以，乃溪和南高沒有機(jī)會(huì)成為望京第二，很可能會(huì)成為睡城。

既然是睡城，便捷的交通就顯得尤為重要奈溪和南高雖然離地鐵不近，但整體交通狀況不一樣

以乃溪望京悅為例，距離地鐵14號(hào)線善各莊站3.9公里，車程約8分鐘939，869路公交車15分鐘到善各莊站，自駕游的話，可以從廣營北路經(jīng)榮達(dá)路往南進(jìn)入望京地區(qū)，可達(dá)性比較好

來廣營北路近望京岳

南面的孝豐銀月距望京地鐵站5.8公里，車程約18分鐘不堵車的時(shí)候就是這種情況如果趕上早晚高峰，時(shí)間只會(huì)更長(zhǎng)想想路過必堵的山都塌了

南高到望京的直線距離雖然很近，但是交通并不順暢，早晚高峰堵車嚴(yán)重，這也是很多購房者的擔(dān)心。

所以在交通方面，奈西相對(duì)有優(yōu)勢(shì)。

人民領(lǐng)袖在線留言板投訴京密路堵車

不過南高也有好消息，就是京密路需要高架，高速公路基本和京密路現(xiàn)有路線一致建成后有望改善東北地區(qū)道路擁堵狀況

同時(shí)，地鐵32號(hào)線規(guī)劃的高貝站距離小峰銀月約700米，建成后將有助于改善南高地區(qū)的軌道交通出行至于它什么時(shí)候能上市，蔡曉不得而知

奈西總體規(guī)劃引人關(guān)注。

乃溪和南高差不多，周邊設(shè)施嚴(yán)重不足，城市界面比較混亂不過奶西能打得過南高，主要是整體規(guī)劃已經(jīng)出爐，宜居性比較高

望京悅東洲家園附近二手房

奶西作為朝陽供地?zé)狳c(diǎn)區(qū)域，從推地節(jié)奏也能略知一二2022年北京第二批土拍，乃喜拍了兩塊地朝陽第三批土拍直到第四批奶拍又拿了一塊地才落地

盡管北京樓市已經(jīng)見底，但望京悅和的熱銷傳遞出一個(gè)明確的信號(hào)，朝陽的購買力還是在線上的，還是要看項(xiàng)目本身。

西部牛奶板塊升溫，關(guān)系到整個(gè)區(qū)域的規(guī)劃屬于先規(guī)劃后開發(fā)很多買房的人都愿意選擇奶西大概率是通過規(guī)劃，他們可以知道未來身邊會(huì)有什么配套設(shè)施，心里稍微踏實(shí)一點(diǎn)

葛莊崔乃西村地塊總體規(guī)劃

根據(jù)北京市規(guī)劃委員會(huì)文件，319地塊幼兒園用地規(guī)劃為9類幼兒園，望京悅320地塊東南角有公交站，來廣營北路東側(cè)附近有1.39公頃的生態(tài)景觀綠地，29—315—2地塊為中小學(xué)用地，29—317—3地塊為機(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施用地，29—317—4地塊為商業(yè)金融綜合服務(wù)用地，總面積3.05公頃。

根據(jù)規(guī)劃，奈西的規(guī)劃比較完整由于318，320，321等住宅用地已全部拍賣完畢，全盤還剩一幅宅基地待拍賣可以預(yù)見，奶西后期建設(shè)將逐漸提速，板塊居住氛圍值得期待

將目光投向南高，周邊有塑料文化創(chuàng)意園，三元雙日物流，中國鐵道博物館，中國電影博物館，民航博物館等。

有網(wǎng)友戲稱南高藝術(shù)氛圍好，生活氛圍不足。

在建項(xiàng)目中，望京楊云項(xiàng)目配有商業(yè)綜合體，曉峰銀月配有基礎(chǔ)教育和社區(qū)養(yǎng)老用地這些都是未來的配套，需要時(shí)間等待落地這樣，購買的其實(shí)就是未來畢竟現(xiàn)在看未來有些模糊